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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

東明路街道處工作人員王敏向21世紀經濟報道記者證實，此前東明路轄區內也有政府主管的社區日間照料中心。“2010年左右開始做，規定每個中心必須高於20個床位，每月管理費在100元左右，不包含餐費。”

據醫藥戰略規劃專傢史立臣分析，日間看護是大趨勢，國傢也在推行社區養老和服務中心，“一般由一個活動中心和社區食堂組成，再與社區醫療服務合作，北上廣都有”。

“做政府想做的，就會得到支持”，關曉立表示英智康復在立項之初就得到政府的高度關註，2009年作為政府的康復醫療試點，搭建三級康復網絡體系，是唯一納入“朝陽區中部醫聯體”的社會辦醫機構。

中國的市場化日間養老機構還沒有明確的盈利模式。

針對種種現實情況，優護集團的管理人之一陳若琳分析，“老年人基數大，政府更多是做一些托底工作，沒辦法惠及全部，或是高端需求沒辦法滿足。”

相對於國傢大約十個老人一個護工的標準，陳若琳說他們的標準會高一些，“大概七到八個人一個護工”。

見習記者 盧杉 上海報道

來自新加坡由外商獨資的優護集團正是借著這波潮流進入中國市場，將其在新加坡母公司的經營模式帶到上海，開設以日間照料為主的養老服務機構。

老年人口基數大、老齡化速度較快已成我國人口結構“新常態”。數據顯示，1970年，中國老年人口(65歲以上)占總人口比例3.9%，2014年，65歲及以上人口為13755萬人，占總人口比重達10.1%，到2020年，這個比例預計將達到12%，相當於每10個中國人中就有1.2位老年人。事實上，中國已在2010年進入老齡化時代，這一趨勢將持續至少40年。

王敏稱，明年將在上南路地區新增一傢老年日間照護中心，並通過購買服務形式在凌兆地區新設社區老年人助餐服務點。

指導意見中言及重點任務，除瞭建立健全醫療衛生機構與養老機構合作機制，支持養老機構開展醫療服務，推動醫療衛生服務延伸至社區、傢庭外，更提出要鼓勵社會力量興辦醫養結合機構，鼓勵醫療衛生機構與養老服務融合發展。

選擇浦東的原因則一是由於三林地區早期拆遷回遷戶很多，老齡化程度高；二是交通方便，房租相對便宜，“消費也相對偏低，如果試點成功，推行到其他地區也較為容易”。

在此情勢下，政府進一步加大對於養老產業的推動和支持。11月20日，國務院辦公廳轉發衛生計生委等九部門《關於推進醫療衛生與養老服務相結合指導意見》(下稱“指導意見”)，支持醫養結合促進養老產業發展，提出瞭明確的階段性目標。

中國老年人入住養老院的比例從2005年的1.2%上升到2010年2.2%。入住人數從2005年的116萬人增長到2010年的243萬人，年復合增長率達16%。

中國已於2010年進入老齡社會，並將持續至少40年，各路資本看好這一產業，已進行數年探索，但中國目前尚未出現惠及大眾、可持續的養老模式。

如何落地

日間養老中心落地上海 市場化養老模式謹慎探索

國內早期是公辦機構養老，“之前有老年公寓式養老，之後房地產商和保險公司開始介入”，但在張永峰看來，這些都沒有解決養老的本質問題，“老人需要熟悉的環境和交往的需求”。

這是優護集團進入中國市場的第一傢機構，所處位置屬於浦東新區東明路街道轄區。

星堡內設有自己的門診部，並且“已經與醫保對接”，是其花瞭兩年時間與政府談成的合作。

英智康復開始定位中高端，2009年後隨著醫保納入後，定位中端甚至中低端，如腦血管病人花費每月2.5萬元，其中醫保報銷比例在45%-50%，另與病人選擇的病房有關，普通為雙人間，套間較貴。

星堡中環是“公司自己租賃房屋，自己進行投資、裝修、改建和運營。”總面積18，000平方米，共有189個獨立居住房間，30個雙人居住的協助護理床位。在全國私有投資養老機構的平均入住率隻有40%情況下，陳煜宇說“星堡中環已經取得瞭盈利，入住率達到92%。”

星堡公司董事總經理陳煜宇接受21世紀經濟報道記者采訪時說，星堡中環是“上海第一傢同時擁有外商投資許可、工商企業法人執照和民政局頒發的養老機構許可證的養老機構”。

據浩悅資本11月23日發佈的“醫療行業周報”，過去幾年養老產業投資機會主要集中在高端養老領域，按照政府分層養老的規劃和此次對公立醫院出的數項和養老結合的要求，預計未來中端養老領域也將有更多機會。

中國老年機構數量在“十一五”期間增加瞭3400傢，床位數更是顯著增長，復合增長率為16.2%。其中民營養老機構發展迅速，床位數從1999年的2%提高到2010年的13%，且目前民營養老機構的平均床位數高於公立養老機構。平均每養老機構床位數，民營為91，公立為88。

普華永道醫療行業咨詢服務的合夥人邢立萍分析稱，“如今的醫療和養老市場對於接納來自其他行業的新技術和新參與者仍有巨大的潛力。這些市場的後來者將與先驅們一起建立一個我們未來所共需的、具有相當高性價比的養老體系。”

“企業投資養老周期太長，回收成本很困難。”他表示高端養老院入住率非常低，“比如北京有的高端養老院，每年收費在10萬~15萬之間，沒有人去。不是錢的問題，大傢擔心的是能不能像公立醫院那樣照顧好老人”，換言之，市場化養老機構的信譽度還沒有建立起來。

“我們的這傢日間養老中心預計2016年元旦可裝修完畢。具體營業時間還要等相關註冊、審批手續通過以後才知道。”

英智康復後由首都醫療集團接手，創立瞭康養結合的模式，“每年兩位數的凈利潤增長率，在業內是較好的水平” 。目前，英智康復有北京八裡莊院區、石景山院區(京西康復醫院)、朝陽單店院區和同址配套的康養結合型老年公寓，以及三傢社區康復工作站，在杭州建有濱江院區。

現在市場需求量很大，市場化運作隻要達到相關的標準，得到老人的認可，能夠經營下去，“我們也很歡迎，與公辦沒有競爭關系。而且現在老人也越來越理性瞭，符合他的需求是不會拒絕的”。

至於大傢都很關心的價格問題，陳若琳表示“現在還沒有定價，有待於市場的反饋”。新加坡的母公司大概為60~70新元一天，“按匯率和收入比，中國大概是100元人民幣一天，管三餐”。但她同時說明這個價格可控性很強，“我們傾向於實行會員制，也會有相關的優惠政策推出。”



內容來自sina新聞cn

全新行業自會有許多問題所在，陳煜宇認為挑戰來自於“教育客戶和員工”。一方面，客戶還維持著較為傳統的觀念，認為“到養老院是一個很不光彩的事情”；另一方面，沒有現成的行業人員可以招聘，“我們需要從零開始培訓員工，從入職到在職持續培訓”。

“我們的運營模式在新加坡已經成功瞭，但落地中國有差距，還要接受市場考驗。”

她同時表示，社區接受社會資本註入，但也有一定條件，“每個社區選擇性不一樣，江川的老年人大多中等收入，退休工資不是很高，選擇很有限”。政府在選擇合作的時候，要考慮老百姓的實際接受能力。

東明路街道人口超過13萬，60歲以上老人達28%以上，超過上海平均水平。據東明路街道居傢養老服務相關負責人介紹，“能享受服務的這7%的老人也是有要求的，優先低保低收入、納保老人、失獨傢庭還有離休幹部。”

這與優護集團的想法不謀而合。張永峰說他們在新加坡的運用模式和規章制度已成體系，並與新加坡政府一起制定瞭日間照護行業的標準。下一步希望通過在中國市場的運營，“歡迎同行們一起進入這個行業，一起探索模式和標準”。

張永峰表示，他們的服務群體主要針對其中占7%的老人群體，而選擇上海試水中國市場是因為無論從文化程度、開放程度和消費觀念上看，上海都比其他中國城市更貼近於國際化。

在此之前，從公辦養老院、社區、居傢養老到“醫養結合”，已有多種模式試水運作，市場化運營的日間養老照料中心在上海也是頭一傢。但中國尚未出現惠及大眾、可持續的養老模式。

普華永道日前發佈全球養老產業趨勢報告《共享與合作：養老產業的個性化體驗》，分析瞭當前養老產業總體形勢和關鍵要素，並對未來如何提高養老服務質量提出瞭建議。

選擇上海

優護集團此次計劃中的日間養老中心位於社區內部，坐落在上南路的花鳥市場中心二層，面積約640平方米。“國傢的規定大約是十平方一個老人，我們一次大概能容納60個老人”，鑒於人員的流動性，“大約能覆蓋120~180人”。

服務人員方面，張永峰說管理團隊來自於新加坡，但“服務團隊一定要本地化”。與東明路街道社區日間照料中心一樣，他們傾向於雇用有經驗的中年護理人員，不過“志願者和活動服務人員可以年輕化”。

“一開始受場地限制，接納人數不多，之後會擴大規模。”據顧海華介紹，其中一個服務中心是與萬科集團合作，“社區出房子，萬科投資、統籌設備和人員來進行運營。”

上海市現在約有344傢社區養老服務中心，分佈在各個區。據閔行區江川街道宣傳統戰科科長顧海華介紹，隨著上世紀90年代國有大中型企業改革的深化以及閔行區行政中心的北遷，江川街道的發展呈現出“城市基礎設施陳舊、老年人多、舊小區多”的問題，加上由於偏離市中心區的地價級差，區域內流入瞭大量的動拆遷戶和困難人群。

房租和人員是一大挑戰，但陳若琳說：“我們不擔心單店是否會盈利或是盈利模式。”更多的不可控因素和時間成本來自於政府方面的流程審批。雖說現在有政策紅利出臺支持，但沒有實施細則，沒有明確的優惠政策，一切都還得進行摸索。

由於部分業務涉及康復性服務，“前期還有準入制度以及註冊、審批、手續等問題，但不可否認已經比從前簡化許多瞭，各級政府也都很支持。”

在史立臣看來，最大的問題是事故責任劃分。“老人在服務中心出問題，如果是政府社區辦的話，一般傢庭不會將責任推給社區。如果對方是企業，情況就不一樣，要有政府出面主導比較好。”

史立臣認為，由於現在國內養老行業的政策不到位，如果進入這一市場，企業應和政府協商，把相關責任厘清。政府從政策層面給一定支持，委托企業做相關服務；反過來，更多社會力量的進入，在不斷摸爬滾打中也可以幫助政府制定相關標準和政策。

張永峰說，優護集團的母公司在新加坡有一傢實體運營的老人日間養護中心，其項目從林口區土地貸款率利最低銀行比較去年九月份開始運營，半年之後盈虧平衡，“現在是盈利的，預計在五年之內開15傢店”。另據他介紹，新加坡最大的日間養護公司擁有11傢實體店。

在對外經濟貿易大學[微博]中國經濟發展研究中心研究員曹健看來，“日間養護這個行業是剛需，前景是肯定有的”。至於老人看護服務的權責劃分，可以有多種方式解決，“比如提前購買一些意外險”。

模式探索

除民營資本剛開始介入的日間養老機構，更多的社會力量其實早已在養老產業領域悄然興起，所建立起的商業模式也不一而足。

中國養老產業雖起步較晚，但在政府的鼓勵及需求的拉動下，養老機構的數量及民營資本的介入程度正在增加。

“針對社區這種‘老大難’的情況，我們展開瞭許多方面的探索。”顧海華表示，至2016年，江川將會建成12個“香樟傢園”社區服務站，其中就有為老人開設的日間照料中心。

居傢養老仍是目前的主流選擇，老年公寓相對新潮但發展迅速。隨著收入提高、傢庭規模變小及社會觀念轉變，越來越多老年人選擇入住養老院，進一步導致養老院入住人數大幅提高。

日前，來自新加坡的優護集團中國區市場總監張永峰告訴21世紀經濟報道，該公司將在上海浦東新區東明路街道凌兆路855號開設一傢全市場化運作的日間養老服務機構。

中心的服務人員主要在40~50歲之間，有兩種來源。“一種是上海產業結構調整後的下崗人員，另一種是新上海人。”服務人員一般會到上海相關的護理學校進行培訓後上崗。

按普華永道的預測，到2025年，潛在養老院床位需求達12852個位，約為1285萬。

自2001年，隨著收入提高和觀念轉變，中國中高端及高端養老需求逐步興起，高端養老社區也隨之顯現。相關機構預計，從2016年到2020年，整個中國養老市場消費將超過10萬億元，年均增長幅度將達17%。

至於如何分享這一市場和政策紅利，從2001年至今，已有不少企業與政府合作，試圖探索出清晰的商業模式。

2001年左右是萌芽期，中國出現瞭第一個中高端養老住宅社區，但之後少有市場進入者，北京太陽城為典型事件。2005年為興起期，一些企業開始進入養老地產行業，出現瞭第一批中高端養老住宅社區，出現瞭不同的養老地產項目運營模式，如親和源和匯晨老年公寓。2010年後進入成長期，養老社區行業的巨大潛力吸引大量投資者進入，政府鼓勵高端養老社區項目，保監會允許保險資金進入養老地產。

英智康復集團是首都醫療集團旗下的產品平臺，是最早下水養老產業的企業之一。其前身為2006年成立的北京英智康復醫院。據英智康復集團總裁關曉立介紹，“英智康復於2005年立項，一開始由北京標準國際投資管理有限公司進行調研，初衷是想做一個好的與養老相結合的項目。”

開始的調研結果是“算不上賬來”，後來認識到光做養老，活下來的可能性比較小。集團通過借鑒瑞典的康復理念與模式，把養老與康復結合才有希望盈利。

至於市場化運作的日間護理中心，王敏表示優護集團的負責人曾到街道處詢問有無政策優惠或補貼，“我們自己是新區公辦，有運營補貼，但不清楚對於私營企業如何操作”。

據關曉立介紹，八裡莊康復醫院建院之初隻有20張床位，三年前增加到60張，加上老年公寓40張，共100張床位。老年公寓目標人群定位為完全不能自理和半自理，即失能老人。

“目前老年公寓老人平均83歲，住三年半以上，95%是生活不能自理的老人。護理需求量非常大，一直都爆滿，幾十人排隊是常態，床位周轉率比較慢，這也堅定瞭我們復制英智康復老年公寓的決心。”

八年前，老年公寓收費6000元/月，包括床位費、護理費、餐費。“那時是北京最貴、最好的。現在屬於中檔水平，我們基本一直沒有調高價格。但這個費用中不包括醫療費用。”

截至2014年底，上海戶籍60歲及以上老年人約414萬人，占全市戶籍人口28.8%。為解決上海市日益嚴峻的老齡化問題，上海近年來提出瞭“9073”養老服務體系，即“90%傢庭養老、7%社區養老、3%機構養老”的服務格局。

關曉立稱，英智康復是營利性的康復機構，資金來自首都醫療集團。康復需要上遊產業的支持，“首都醫療集團的綜合醫院發展的好，我們發展得就更快，也歡迎連鎖康復機構的加入。”

另一方面，除瞭與醫院合作，其他的商業模式也參與並建立起多元的養老體系。

2012年，中國復星集團(00656.HK)和美國峰堡集團(Fortress)(FIG)以各持50%的股份，成立瞭星堡合資公司。借鑒瞭峰堡在北美的養老服務經驗，星堡於2013年5月推出瞭第一個項目，位於上海寶山區的“星堡中環社區”，是從獨立居住、協助護理到臨終關懷的一站式服務社區。

日間養老中心落地上海 謹慎探索市場化養老模式

“我們是吃螃蟹的人，進入市場的時候國傢政策還是空白的。”陳煜宇說，在2013年以前民政部門尚無核準營利性養老機構的權限，工商也沒有外資註冊的此類機構。“之後上海市政府從工商、商務和民政三方牽頭開瞭很多研討會，給我們瞭一個特許。”

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“我們是純市場化運營的企業，在經過前期的市場調研之後，我們覺得模式在這裡更容易落地，更容易被老人接受。”

史立臣分析，國傢政策在社會養老這一塊支持力度不夠，公立醫院養老產業發展又不足。稅收方面，公立有資金支持，社會養老不僅沒有有時還要收費。

“養老服務最根本的問題，判斷機構運營成功與否的標準就是入住率。”陳煜宇說，很多人覺得星堡並不便宜，“但你要讓客戶看到物有所值，通過運營和口碑，就能傳播和散佈。”

相較於同類中高端的公立養老機構，“可能公立每個月會比星堡便宜3000塊錢，但他們在物業上不用付租金”。陳煜宇表示，國傢可以做托底和基礎性工作，但中高端應該是市場化的，給大傢提供更為個性化的服務。政府更多的應該是進行政策導向和提供公平競爭的環境。

在社區日間照料中心的老人部分是固定的，另一部分是流動的，但遠不能滿足需求，還有大量的老人“在排隊”。

“想要建立一個可持續的養老服務模式，首要條件是充分瞭解老年人的真正需求和喜好。”邢立萍說，“社區、居傢養老或將成為中國的首選養老模式。”(編輯 陸宇)

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151203/032423916436.shtml

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